Az évadzáró RMKT Borklubon ismét az ingatlanpiacot vettük célba, ezúttal Ambrus Ádám a NERVIA ügyvezetője és társtulajdonosa, Bónis Endre a REFORM ingatlanközvetítő ügyvezetője, illetve Frinkuj Árpád a FRITECH KFT ügyvezetője, tulajdonosa és alapítója értekeztek a témát illetően. Miután bevezetőként Bónis Endre elemezte a kolozsvári ingatlanpiac jelenlegi helyzetét, a meghívottak saját projektjeik alapján az ingatlanpiac mozgatórugóit, keresleti és kínálati tendenciáit beszélték meg, válaszolva Sallai Zsolt RMKT alelnök, moderátor, illetve a közönség kérdéseire.
Az est második felében az érdeklődők a Pivnita Savu családi borászat borait kóstolhatták meg, Sergiu Savu bemutatásában. A borok mellé Marosán Csaba színművész biztosított irodalmi perceket, majd a szervezők a Diószegi család házikenyereit szolgálták fel.
Az ingatlanpiac legfontosabb aspektusa az elhelyezkedés, a lokáció, az esetek legnagyobb részében ez adja az ingatlan értékét – hangsúlyozta az előadás elején Bónis Endre. Románia lakosságának legnagyobb része ingatlanban őrzi a vagyonát, tette hozzá, sokkal népszerűbb módszer, mint a tőzsdei befektetések; egy statisztika adatai szerint is első helyen áll a saját lakástulajdonosok számát tekintve.
Miért nagy az ingatlanok értéke?
Kolozsvárt tekintve limitált terjeszkedésű városról beszélünk, viszonylag nehéz infrastruktúrával, közlekedéssel, ahonnan hiányzik az ipar is, terjeszkedni is kevésbé tud. Ugyanakkor egy tudásra alapuló város, lakosságának nagy részét egyetemisták, tanárok, az IT szektor munkásai alkotják, akik ugyancsak felhúzzák az árakat.
Az idei év az ingatlanárakat tekintve 16%-os növekedést hozott, az utóbbi három évben pedig 30%-os növekedés is észlelhető volt. Míg 2012-ben egy négyzetméternyi ár 1000 euró alatt volt, ma ez a szám általánosan 2750 euróra is felugorhat. Garzonlakások esetében ez felmehet 3000 euró fölé, új építésű lakások esetében pedig 3500-ról beszélünk. A 2750-es árat tekintve 2,3 nettó fizetésből jön ki egy négyzetméter lakásfelület, ami elfogadható, összevetve a 2008-as áralakulásokkal, amikor 5,2 volt ez az arány.
A nettó átlagbérek alakulását bemutatva az előadó elmondta, Kolozs megye az idei évben meghaladhatja a 6000 lejt. Kolozsvár a környező kilenc megye fővárosa, tette hozzá, azért pezseg, mert a környező megyék ingatlanba fektetve ide irányítják a pénzüket.
Érdemes-e ingatlanba fektetni? Bónis Endre tapasztalatait megosztva elmondta, soha senki nem bánta meg, hogy ingatlanba fektetett. Azonban felhívta a figyelmet, ingatlan vásárlása esetén mindenképpen érdemes egy szakember bevonása, hiszen rengeteg aspektusra kell figyelni.
Érdekek az engedélyek mögött
Kolozsvár adottsága miatt nem képes az új épületek befogadására, így az árak emelkedésének egyik oka a kevesebb kínálat is. A kínálat leszorítása mögött milyen érdekek, hatalmi ágak bújnak meg? Kolozsvár évi 10.000 emberrel gyarapodik, ugyan így növekednek a közlekedési eszközök is, az utcák azonban nem szélesednek. A város vezetése tehát tudatosan húz egy féket az építkezési engedélyek terén, azonban ami a lakásipart érinti, létezik egy érdekszféra, amelyre nem úgyan úgy érvényesek a szabályok. A lassítás tehát akkor lenne a leghatásosabb, ha a szabály mindenkire érvényes lenne, egyformán – értettek egyet az előadók. Ambrus Ádám megerősítette, bár létezik egy érdekcsoport, de szerinte nem az engedélyek megvonása miatt magasak az árak. Úgy gondolja, inkább a magas kereslet tartja fent az árakat, és nem csak Kolozsvár lakosságát tekintve, hanem a környezetét is beleszámolva.
Közösségek építése
Az ingatlanok építése mellett mennyire fontosak a közösségek kialakítása? – tevődött fel a következő kérdés. Frinkuj Árpád egy korábbi projektet bemutatva elmondta, az ingatlanok felépítése és bérbe adása során igyekeztek a közösségépítésre, elmondása szerint sikerrel is jártak. Bónis Endre korábbi tapasztalatai szerint hozzátette, a közösségek a szerényebb közegekben összetartóbbak, a jólétbe kerülve az emberi kapcsolatok meglátásai szerint megszűnnek.
A vállalkozók készsége mennyire befolyásolja az árakat?
Bónis Endre reflektálva a kérdésre bemutatott egy olyan közeget, akik olcsón igyekeznek építeni, ám silányabb minőséggel. Szerinte ezek a vállalkozók kevesebb befektetéssel többet igyekeznek nyerni az ingatlanon. Frinkuj Árpád meglátása szerint azonban a lakások minősége sokat javult az elmúlt évek során, a szabályok is szigorodtak, és nem azért nőnek az árak, mert a befektetők többet nyernek, sokkal inkább az anyagok drágulása, az ÁFA és a banki hitelek növekedése miatt. Ambrus Ádám szerint komplexebb a magyarázat, ma nagyobb projektek, nagyobb befektetések futnak, illetve az idő is befolyásoló tényező az építkezési engedélyek lassú elfogadása miatt, amelyet pluszként számolnak a végső árra.
Kilátások a jövőre
Egyes források szerint a kolozsvári négyzetméterenkénti árak elérhetik a 6000 eurót is a közeljövőben. Ki lesz az, aki piaci áron megengedheti magának ennek kifizetését? Ha megvizsgáljuk a korábban elhangzott adatokat, miszerint ma 2,3 nettó fizetésből vásárolható meg egy négyzetméternyi lakásfelület, kijelenthetjük, a fizetések nagyobb arányban nőnek, mint az ingatlanárak, így tulajdonképpen van hely a növekedésre.
Fejlesztések
Mennyire reális az ígért fejlesztések, mint a metró, metropolis vasút, körgyűrű megvalósulása, illetve ezek mennyire járulnak hozzá az árak alakulásához? Ambrus Ádám elmondása szerint a projektek már kezdetét vették, így a közeljövőben várható a kivitelezésük is. A sok fejlesztés segíthet majd a kínálat növekedésében is, ugyanis a közlekedés javulása miatt lehetőség lesz a városon kívüli építkezésekre is. Ugyanakkor minden plusz, ami a kényelmes élethez hozzájárul, az árakat is növeli majd – tették hozzá az előadók.